Au Conseil Municipal du 30 Septembre (suite)

DROIT DE PREEMPTION SUR LES BAUX COMMERCIAUX : ENFIN !

Le Conseil Municipal a défini une zone de protection et de sauvegarde de l’artisanat et du commerce  dans laquelle les cessions de fonds artisanaux et de commerces ou de baux commerciaux pourront être soumis à un droit de préemption exercé par la ville. La Municipalité a été obligée d’agir, même si  elle a mis du temps, pour éviter « une disparition des structures traditionnelles (artisanat, commerce) au profit d’activités tertiaires de services » : « Les difficultés récemment rencontrées pour assurer à la population du quartier Saint Remy le maintien de l’offre commerciale, rendent nécessaire l’instauration de ce droit de préemption. Un tel dispositif viendra d’ailleurs utilement compléter les actions déjà entreprises par la municipalité en faveur du commerce et de l’artisanat, notamment dans le cadre du FISAC ».

Trois périmètres ont été définis, après une étude de l’appareil commercial de Vanves réalisée par Privadis,  qui réunissent 77% des locaux commerciaux (191), 78% des commerces et services en activités sur la commune (167) et près de 90% de l’activité commerciale en valeur d’attractivité   :   les trois grands quartiers du Plateau concentrés sur la rue Jean Jaurés, du Centre Ancien, et de l’Insurrection-La Gare et les grands axes routiers et commerciaux J.Bleuzen-Marcheron-Larmeroux, Sadi Carnot, Laval-A.Fratacci-Bd du Lycée.

LE COMMERCE VANVEEN : RELATIVEMENT LIMITE

Une étude sur l’appareil commercial de Vanves, réalisée par Privadis (SM Conseil) montre qu’il est « relativement limité » par rapport au nombre d’habitants » : Elle accueille 247 cellules commerciales, soit une très faible densité de 1 cellule pour 108 habitant, alors qu’on dénombre 1 local pour 70 habitants en moyenne sur le département des Hauts de seine. Le taux de mitage apparent est en moyenne de 13% (32 locaux d’apparence inactifs), soit un taux déjà significatif, à comparer avec une moyenne de 13,7% sur le département (en 2002) « et qui peut avoir ponctuellement une incidence sur la perception du tissu commercial par les consommateurs » indique cette étude qui rappelait « qu’en 1999, on dénombrait 271 locaux commerciaux pour un taux de mitage moyen de 19%. Ainsi, si le nombre de locaux commerciaux est en baisse de 9%, le nombre de commerces et services actifs n’est en baisse que de 2% avec 215 commerces et services en activités, contre 220 en 1999 grâce à une baisse du taux de mitage liée à des utilisations non commerciales ou des restructurations foncières ».  Il note une « rotation significative du tissu commercial de Vanves  : Sur 247 locaux commerciaux recensés en 2007, 147 sont dans la même configuration (activité, enseigne qu’en 1999, soit un taux de changement de 40%. Pour autant, il n’est pas exceptionnel » indique cette étude qui a noté une stabilité des logiques de services, une disparition de l’offre d’équipement de la personne (perte de 2/3 des établissements, une baisse d’un quart des commerces culture/Loisirs et du commerce alimentaire. Le groupe de commerces « Equipement de la Maison » est en hausse et les établissements relevant des services au sens large (services en agence, hygiéne-beauté-santé, cafés-hôtels-restaurants) connaissent une bonne stabilité. Cette étude constate qu’on « assiste prioritairement à un changement d’activités des locaux de leur vente. Or, l’équilibre de la composition de l’offre est très fragile, car il s’appuie sur un faible nombre de commerces et services dans l’absolu. D’autant plus que l’offre commerciale est particulièrement dispersée à l’échelle communale. Cette dispersion joue certes en faveur d’un service de directe proximité aux habitants de Vanves mais limite les effets de pôle susceptible de mieux stabiliser l’activité dans le temps »  

LE COMMERCE VANVEEN : UNE FRAGILISATION IMPORTANTE

Dans une seconde partie, l’étude sur l’appareil commercial de Vanves, montre bien que son évolution diffère en fonction des quartiers de Vanves : « Les mutations sont importantes, en particuliers sur les secteurs du Vieux Vanves où 43% des établissements n’existaient pas sous la forme actuelle en 1999, et celui du Plateau, or ce taux est de 41% alors qu’il est de 31% sur le secteur Insurrection  qui est finalement le plus stable ». Elle démontre finalement que chaque secteur géographique a « une composition commerciale déséquilibrée » qui « se renforce avec le temps », notamment dans le secteur alimentaire spécialisée, « alors que la fonction première de l’offre sur Vanves, est la réponse aux besoins courants de proximité »… « Plus encore, la grande faiblesse de la diversité de l’offre pour les achats moins courant est criant pour l’équipement de la personne, et dans une moindre mesure pour les commerces du groupe Culture-Loisirs ».

Elle insiste sur la fragilisation importante de l’appareil commercial : 55% des établissements présentent « une viabilité incertaine à moyen terme (5 à 7 ans) ». Elle est « supérieure au comparatif national et surtout aux taux « acceptables » moyen, dans tous les domaines d’activités à l’exception de quelques établissements non spécialisés et de rares commerces restant en équipement de la personne. On note également une viabilité correcte pour l’hygiéne-Santé-Beauté ». Elle  note que « ce taux de viabilité souligne les risques de mutation du tissu commercial », prioritairement sur les « commerces alimentaires spécialisés, déjà peu nombreux, et essentiels pour la réponse aux besoins courants de proximité ». Au niveau de l’artisanat, c’est pire, puisqu’elle estime à 63% les établissements qui présentent une viabilité incertaine à moyen terme (5 à 7 ans). « En fait, les mutations constatées s’accompagne d’une fragilisation importante du tissu commerciale, les établissements les plus récents étant économiquement les moins viables, car dans de beaucoup de cas, de moindre qualité (à l’exception des services en agence) » indique t-elle en relevant « que 48% des établissements ayant changé d’activités dans les 5 dernières années, nécessiteraient une rénovation, contre 35% en moyenne tous établissements confondus ».

Elle insiste enfin sur le fait que  la dimension et la forme urbaine, ainsi que la topographie de notre commune « rendent très difficile l’émergence d’un véritable centre-ville », provoquant un fractionnement du fonctionnement commercial, et une dispersion des commerces et des services, source de fragilité de l’appareil commercial et de gros déficit d’attractivité.  Ainsi, elle constate que « les commerces du Vieux Vanves, le site du carrefour de l’insurrection et le Marché, avec par extension, la Mairie, sont proches les uns des autres. Les échanges de clientèle sont clairs malgré la perception visuelle d’une coupure avec la rue Fratacci. Mais ces échanges concernent aussi le pôle du Plateau qui draine une clientèle du sud de la commune compte tenu de son caractère relativement complet (grâce au supermarché) pour répondre aux besoins courants ».  D’où la proposition de ces 3 secteurs pour appliquer le droit de préemption de la commune.